Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Krizini Önlemenin Yolu Doğru Değerlemeden Geçiyor

Teknik Sorunlar Dönüşüm Sürecini Yavaşlatabiliyor 
Merkezi ve yerel yönetimlerin kentsel dönüşümü desteklemek için attığı adımların, kanunların, 
yönetmeliklerin ve düzenlemelerin önemli olduğunu belirten EVA Gayrimenkul Proje 
Değerleme ve Danışmanlık Departmanı Kıdemli Müdürü Erdem Akyol, “Türkiye’de 
kentsel dönüşüm sürecinde sık karşılaştığımız sorunların başında; dairelerin arsa paylarının 
binanın kurulduğu dönemdeki şerefiye kriterleriyle uyumsuz olması, mevcut kullanım alanları 
ve kullanım fonksiyonları ile onaylı mimari proje arasında farklılıklar bulunması ve tapu 
kayıtlarının eski projeyle uyuşmaması gibi teknik sorunlar geliyor.” dedi. 
Kentsel dönüşüm sürecinde gerek maliklerin gerekse firmaların gayrimenkul değerleme 
kuruluşlarından teknik danışmanlık almalarının büyük önem taşıdığını vurgulayan Akyol, 
“Sermaye Piyasası Kurulu’na tabi lisanslı değerleme uzmanları olarak bu noktada mülklerin 
ve maliklerin yasal haklarının doğru tespit edilmesi, değerleme çalışmasının bağımsız, objektif 
ve Uluslararası Değerleme Standartları’na uygun şekilde raporlanması önem taşıyor.” 
ifadelerini kullandı. 
Belediye ve Tapu Kayıtları Detaylı Şekilde İnceleniyor 
Dönüşüm sürecinde yapılan teknik çalışmalara ilişkin bilgi veren Akyol, “Dönüşüme konu 
bina veya siteye ilişkin ilgili belediyedeki imar arşiv dosyası incelenir ve yapı ruhsatına esas 
onaylı mimari proje temin edilir. İlgili tapu müdürlüğünün dijital arşivinde yer alan mimari 
projeler, binada kat irtifakı kurulmuşsa ayrıca değerlendirilir. Güncel tapu kayıtlarının 
incelenmesiyle hak sahipliği, varsa hisse oranları ve mevcut arsa payı bilgileri çıkarılır.” dedi. 
Elde edilen tüm verilerin analiz edilmesiyle maliklerin yasal durumdaki hakları ile mevcut 
kullanımlarından doğan haklarının karşılaştırıldığını belirten Akyol, dönüşüm sürecinde 
karşılaşılan sorunların önemli bir bölümünün bu aşamada ortaya çıktığını ifade etti. 
 
Yanlış Hesaplamalar Büyük Anlaşmazlıklara Dönüşebiliyor 
Yıllar önce yapılan yanlış hesaplamaların bugün büyük anlaşmazlıklara dönüşebildiğine 
dikkat çeken Akyol, “Arsa payı hesapları ile yasal ve mevcut kullanım arasındaki farklılıklar, 
dönüşüm sürecinde maliklerin karşısına önemli sorunlar olarak çıkabiliyor. Oysa yeni 
yapılacak binalarda esas alınması gereken yalnızca eski tapu kayıtları değil; gerçek kullanım 
alanları, onaylı mimari projeler, ortak alan dengesi, teknik hesaplamalar ve SPK lisanslı 
gayrimenkul değerleme kuruluşlarından alınacak değerleme raporlarıdır.” dedi. 
2026 yılında mahkemelere en fazla taşınan konular arasında hatalı arsa payları, ortak 
alanların paylaşımı, bağımsız bölüm metrekareleri ve yeni projede bağımsız bölümlerin adil 
şekilde dağıtılmamasına ilişkin itirazlar yer alıyor. Özellikle şerefiye haklarının gözetilmediği 
projelerde, maliklerin hak kaybı yaşadığını düşünmesi uzlaşma sürecini zorlaştırabiliyor. 
Şerefiye Haklarının Doğru Tespiti Uzlaşmayı Kolaylaştırıyor 
Dönüşüme girecek bina veya sitelerde yasal ve mevcut şerefiye haklarının doğru tespit 
edilmesinin uzlaşmayı kolaylaştırdığını belirten Akyol, “Dönüşüm sonrası projede malik kendi 
hakkının eksildiğini ya da bir başka komşusunun sebepsiz zenginleştiğini düşünmediği zaman 
uzlaşma çok daha kolay sağlanıyor. Kentsel dönüşüm projelerinde yalnızca metrekare hesabı 
değil; bağımsız bölümlerin konumu, kullanım değeri, kat durumu, cephe özellikleri, ortak alan 
dengesi ve benzeri unsurların da dikkate alınması gerekiyor. Bağımsız ve objektif değerleme 
çalışmaları, tarafların haklarını daha net görmesini sağlarken dönüşüm sürecinde güven 
ortamının oluşmasına da katkı sunuyor. ” dedi. 
Kentsel Dönüşüm Güvenin Yeniden İnşa Edilmesidir 
Kentsel dönüşüm sürecinde alınacak teknik danışmanlıkların, ileride oluşabilecek birçok 
sorunun bugünden çözülmesini sağlayabileceğini belirten Akyol, şu değerlendirmede 
bulundu: “Kentsel dönüşüm yalnızca eski binaların yıkılıp yenilerinin yapılması değildir. Bu 
süreç; maliklerin ve firmaların birbirlerine olan güveninin yeniden inşa edilmesi, şehirlerin 
geleceğe hazırlanması ve çocuklarımıza daha güvenli bir ülke bırakılmasıdır. Bugün dönüşüm 
süreci için atılacak her doğru teknik danışmanlık adımı, yarın yaşanabilecek birçok sorunun 
önceden çözülmesini sağlayacaktır.”